買賣農(nóng)村住房合法嗎？

市民趙先生來電咨詢：自己是外地來濟務工人員，想在市區(qū)周邊買套村居蓋的無證房，但聽說有很多限制，將來自己的某些權(quán)利可能無法得到保障，想知道法律在這一方面有何規(guī)定？
市司法局“12348”法律服務熱線答復：農(nóng)村房屋的買賣可以分為兩大類：一類是城市居民與農(nóng)村居民之間的農(nóng)村房屋買賣；另一類是農(nóng)村居民與農(nóng)村居民之間的農(nóng)村房屋買賣，這一類中又包含兩種情況，一是同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)的村民之間的農(nóng)村房屋買賣，另一種是非同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)的村民之間的農(nóng)村房屋買賣。
市民在進行農(nóng)村房屋買賣的時候要注意以下幾種情況：
 一、對于城市居民到農(nóng)村購買農(nóng)村房屋的房屋買賣合同效力，在司法實踐中已沒有任何爭議，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”和《國務院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》、國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》等相關(guān)法律法規(guī)以及政策的規(guī)定，城市居民到農(nóng)村購買房屋的合同屬于無效合同。
二、對于非同一集體經(jīng)濟組織成員的房屋買賣合同效力，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村的土地屬于本集體經(jīng)濟組織所有，也就是說只有本集體經(jīng)濟組織成員才享有本集體土地的使用權(quán)，《物權(quán)法》第一百五十三條作出如下規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。因此，非同一集體經(jīng)濟組織成員簽訂的房屋買賣合同也屬于無效合同，因為根據(jù)法律規(guī)定是不能辦理宅基地過戶登記的。農(nóng)村的土地只是屬于本集體所有，如果隨意將房屋轉(zhuǎn)讓非本集體成員，那么無疑是侵害了本集體公共利益和他人合法權(quán)益，因此這類合同屬于無效合同。
三、對于同一集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣行為應當是允許的，也是法律沒有禁止的。但是只能轉(zhuǎn)讓給符合申請宅基地條件的成員，并且村民將房屋轉(zhuǎn)讓他人后，將不能再申請宅基地。這種成員之間的房屋買賣合同屬于有效合同。
市司法局“12348”法律服務熱線提醒廣大市民遵守法律規(guī)定，不要隨意買賣農(nóng)村房屋。
公用綠地隨意出售
不合法
市民李大爺來電咨詢：自家樓下的綠地被一樓住戶用欄桿給圍了起來，并在里面安裝了搖椅。他們找一樓住戶質(zhì)詢，對方說他給開發(fā)商交了三萬元錢，此處綠地應由自己支配和管理。開發(fā)商解釋說三萬元是住戶交的“認養(yǎng)費”，正在和一樓住戶協(xié)商要求其拆除圍欄和搖椅，但對方不配合，開發(fā)商表示他們也很無奈。李大爺想咨詢一樓住戶的做法是否侵犯了其他業(yè)主的利益？
市司法局“12348”法律服務熱線答復：公共綠地作為小區(qū)的配套設施之一，購房者有對該綠地的使用權(quán)。開發(fā)商將公共綠地變成了私人花園出售，小區(qū)其他居民利益就受到了侵害。因此該業(yè)主的行為，已經(jīng)侵害了小區(qū)其他業(yè)主的公共利益。
另外，開發(fā)商出售公共綠地也違反了國家有關(guān)商品房計量辦法的規(guī)定。關(guān)于商品房面積的計算、測量辦法中，在商品房的套外面積及公攤等方面，均沒有規(guī)定公共綠地部分。業(yè)主雖然可以從開發(fā)商處“認養(yǎng)”綠地，但不能設置圍欄，歸為私用。
因此，開發(fā)商應積極和一樓業(yè)主協(xié)調(diào)，要求業(yè)主將圍欄及搖椅拆除將綠地恢復原樣，并適當補償因其管理不到位而給其他業(yè)主帶來的損失。
（12348提供 史春勇整理）
信息來源：濟南日報