推行“和諧拆遷”維護百姓權(quán)益

□本報記者 谷 青
為更加有效地規(guī)范國有土地上房屋征收與補償行為，有力保障被征收人的合法權(quán)益。2011年1月21日，國務(wù)院以第590號令公布實施《國有土地上房屋征收與補償條例》，取代了2001年6月13日公布實施的《城市房屋拆遷管理條例》；2011年3月21日，《濟南市國有土地上房屋征收與補償工作暫行規(guī)定》(以下簡稱《征收條例》)正式實施，進一步明確了我市國有土地上房屋征收與補償工作的具體政策。同年6月3日，住建部發(fā)布實施《國有土地上房屋征收評估辦法》，明確了被征收房屋價值評估有關(guān)問題。
《征收條例》實施已有一年時間，市民對新規(guī)了解有多少？近日，在泉城廣場舉辦的房屋征收政策宣傳日活動中，記者發(fā)現(xiàn)，不少市民對于房屋征收補償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定還不是特別了解。
“行政強拆”退出歷史舞臺
在征收新政中，最顯著的變化就是將原拆遷條例中令人敏感的“拆遷”改為了“征收”。
相比原拆遷條例，征收新政主要有四大不同：一是主體不同。原拆遷條例規(guī)定，拆遷的主體是依法取得房屋拆遷許可證的單位?！墩魇諚l例》規(guī)定，房屋征收的主體是政府，即國家實施房屋征收，并具有一定的行政強制性。二是法律關(guān)系不同。拆遷條例規(guī)定，拆遷的法律關(guān)系產(chǎn)生于拆遷人和被拆遷人之間，政府的房屋拆遷管理部門作為主管部門，對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理，并可以作為中立的第三方對拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人之間的爭議做出行政裁決。《征收條例》規(guī)定，征收的法律關(guān)系產(chǎn)生于征收人(政府)和被征收人之間，政府作為當事人一方，不再作為中立的第三方，因此不再具有行政裁決權(quán)。三是程序不同。拆遷條例規(guī)定，拆遷程序是由拆遷房屋的單位啟動的，房屋拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證，拆遷人實施房屋拆遷?！墩魇諚l例》規(guī)定，征收程序是由政府直接啟動，由政府做出房屋征收決定，政府確定的房屋征收部門負責(zé)組織實施房屋征收與補償工作。四十強制執(zhí)行模式、申請法院強制執(zhí)行的主體是房屋拆遷管理部門，執(zhí)行的依據(jù)是房屋拆遷管理部門的裁決?！墩魇諚l例》規(guī)定，由政府申請法院強制執(zhí)行，執(zhí)行的依據(jù)是政府做出的補償決定，不再規(guī)定行政機關(guān)自行強制拆遷。
公共利益界定是核心
征地拆遷影響著很多群眾的切身利益，相關(guān)惡性事件頻發(fā)，使得人們對出臺的新法規(guī)尤為關(guān)注。
《征收條例》規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋只能是為了公共利益的需要。依據(jù)的憲法和有關(guān)法律，一是《憲法》第十三條第三款規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。二是《物權(quán)法》第四十二條第一款規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。三是《城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定，為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。
談到征地制度，學(xué)術(shù)界無一例外地要求先界定清楚公共利益。公共事業(yè)與公益事業(yè)不同，根據(jù)《公益事業(yè)捐贈法》第三條的規(guī)定，公益事業(yè)是指非營利性的救助災(zāi)害、救濟貧困、扶助殘疾人等困難的社會群體和個人的活動，而作為公共事業(yè)的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)、環(huán)境保護、社會公共設(shè)施建設(shè)以及促進社會發(fā)展和進步的其他社會公共和福利事業(yè)等，比公益事業(yè)的范圍要廣，不排除具有營利性的項目。
征收補償市場價“作主”
在該《征收條例》的諸多細化規(guī)定中，對房屋價值的評估標準備受廣大百姓關(guān)注。根據(jù)規(guī)定，被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。對征收住宅房屋實行貨幣補償?shù)?，貨幣補償金額按照征收決定公告之日起被征收住宅房屋所處區(qū)位新建普通商品房市場價格評估確定。
評估機構(gòu)的選定，首先由被征收人協(xié)商選定，15日內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織逐戶征詢或者集中投票的方式，按照多數(shù)決定的原則選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，或者通過抽簽、搖號等形式在公布的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名單中隨機選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
對于征收補償方式，被征收人有多種選擇，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。
對征收范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償。給予征收房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補償，應(yīng)當符合三個條件：一是房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿記載的房屋用途為生產(chǎn)、經(jīng)營用房等非住宅用途；二是具有合法的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并有近期納稅記錄；三是房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點相一致。
房屋征收決定前，政府組織有關(guān)部門對未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超出批準期限的臨時建筑，給予補償；對認定為違法建筑和超出批準期限的臨時建筑，不予補償。
若被征收人對市、縣級人民政府作出的補償決定不服的，可以依法在知道作出該具體行政行為之日起六十日內(nèi)，向作出補償決定的市、縣級人民政府的上一級人民政府申請行政復(fù)議；也可以再三個月內(nèi)向人民法院提起訴訟，或者依法提起行政復(fù)議后對復(fù)議決定不服的，可以自收到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。
【名詞解釋】
“公共利益需要”：一是必須為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要。二是因國防和外交的需要和由政府組織實施的能源、交通、水里、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)需要以及保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建的需要以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
類似房地產(chǎn)：是指被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)；類似房地產(chǎn)的市場價格，既包括了被征收房屋的價值，也包括了房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價值。
補償決定：房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補償方案做出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)給予公告。
（信息來源：濟南日報）