調(diào)解糾紛數(shù)百件 物業(yè)問(wèn)題過(guò)五成

 

　　住在小區(qū)，物業(yè)服務(wù)在城市居民生活中日益占據(jù)一席之地，但由于多方面原因，物業(yè)糾紛頻發(fā)，成為制約物業(yè)發(fā)展，影響業(yè)主生活的一大問(wèn)題。記者從濟(jì)南仲裁委調(diào)解中心了解到，該中心2013年第一季度受理了數(shù)百件民商事糾紛，其中物業(yè)糾紛
　　約占50%以上。
糾紛頻發(fā)為哪般
服務(wù)和管理不善引發(fā)物業(yè)糾紛
　　在市中區(qū)某小區(qū)，不少業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)。記者跟隨仲裁員在調(diào)解中發(fā)現(xiàn)，引發(fā)糾紛的主要原因在于物業(yè)服務(wù)和管理不到位。譬如，公共走廊的窗戶(hù)破損，物業(yè)沒(méi)有修理反而將其封死；維修養(yǎng)護(hù)不當(dāng)，造成綠化和部分設(shè)施損壞；某業(yè)主家因房屋質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生漏水，請(qǐng)物業(yè)前來(lái)拍照留證，可物業(yè)拍照后卻將照片遺失了?？陀^地說(shuō)，這家物業(yè)的大部分日常服務(wù)都做得不錯(cuò)，但這些小事累加起來(lái)，雙方的矛盾就越來(lái)越深。
溝通不暢物業(yè)成了替罪羊
　　在另一個(gè)小區(qū)，物業(yè)和業(yè)主的矛盾主要是溝通不暢引發(fā)的。一進(jìn)某單元的樓門(mén)，一個(gè)深深的電梯井就映入眼簾，業(yè)主非常不滿(mǎn)，怨氣都撒在物業(yè)公司身上，長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)。其實(shí)，未安裝電梯是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，物業(yè)卻成了替罪羊。物業(yè)也沒(méi)有向業(yè)主解釋責(zé)任義務(wù)關(guān)系，而是一推再推，不予理睬，還態(tài)度強(qiáng)硬地催收物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致雙方矛盾激化。經(jīng)過(guò)濟(jì)南仲裁委員會(huì)的工作人員的解釋勸說(shuō)，大部分業(yè)主很快明白過(guò)來(lái)，同意繳納物業(yè)費(fèi)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，其實(shí)大多數(shù)業(yè)主都很明理，并不愿拖欠物業(yè)費(fèi)，如果雙方的溝通順暢一些，物業(yè)的態(tài)度耐心一些，誠(chéng)信為本，和氣生財(cái)，這一糾紛本不應(yīng)該發(fā)生。
　　如何預(yù)防、化解物業(yè)糾紛？濟(jì)南仲裁委員會(huì)就一些常見(jiàn)問(wèn)題給讀者提個(gè)醒。
簽訂合同注意“摳字眼”
　　今年年初，我市某小區(qū)幾十戶(hù)業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司來(lái)到濟(jì)南仲裁委員會(huì)調(diào)解中心申請(qǐng)調(diào)解。調(diào)解員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雙方簽訂的物業(yè)合同中約定，“每月1—5日物業(yè)公司上門(mén)收取物業(yè)費(fèi)”，但物業(yè)公司忽略了“上門(mén)”這一約定，每次都是貼張告示，坐等業(yè)主上門(mén)繳費(fèi)。業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)后，物業(yè)公司按合同約定，要求拖欠費(fèi)用的業(yè)主繳納滯納金，業(yè)主則認(rèn)為物業(yè)公司沒(méi)有上門(mén)收取，拖欠的責(zé)任在物業(yè)。這種被動(dòng)的情況，就是物業(yè)公司不重視合同所導(dǎo)致的。
　　重視合同，不僅對(duì)物業(yè)公司重要，對(duì)業(yè)主也很重要?，F(xiàn)代物業(yè)管理是一種合同行為，雙方在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，都要充分重視，在條款中盡可能詳盡地明確各自的權(quán)利義務(wù)。任何霸王條款都是不合法的；而有意下套，淡化義務(wù)，曲解或誤解誤讀合同條款也是不理性的。
物業(yè)不是“大管家”
　　某小區(qū)的張女士最近和物業(yè)公司鬧起了矛盾。張女士入住新房不久，發(fā)現(xiàn)窗戶(hù)縫隙過(guò)大，冬天呼呼漏風(fēng)；她樓上的住宅出租給一家公司商用，每天人來(lái)人往，嘈雜又不安全；單元門(mén)還壞了，張女士必須從十樓下來(lái)給客人開(kāi)門(mén)。張女士多次找物業(yè)反映，一直得不到解決，一怒之下停繳了物業(yè)費(fèi)。
　　其實(shí)，這些問(wèn)題雖然給張女士的生活帶來(lái)很多不便，但并不是物業(yè)公司的責(zé)任。新房窗戶(hù)縫隙過(guò)大，屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)找開(kāi)發(fā)商維權(quán)。物業(yè)沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，不能強(qiáng)行取締住改商，向工商行政部門(mén)投訴才是正道。單元門(mén)損壞問(wèn)題，物業(yè)已經(jīng)向廠家報(bào)修，過(guò)一段時(shí)間就能解決。物業(yè)公司不是“大管家”，按照合同履行義務(wù)、享有權(quán)利，業(yè)主不能期望物業(yè)能包管小區(qū)內(nèi)的一切事項(xiàng)。
別拿前期物業(yè)合同
　　不當(dāng)合同
　　某些物業(yè)糾紛中，業(yè)主認(rèn)為，自己沒(méi)有和物業(yè)公司簽訂過(guò)合同，因此不需繳納物業(yè)費(fèi)。其實(shí)，這也許是因?yàn)椴涣私馇捌谖飿I(yè)合同所致。前期物業(yè)服務(wù)合同，就是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的物業(yè)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也涉及業(yè)主，只要不違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，就對(duì)業(yè)主有合同效力。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后，前期物業(yè)服務(wù)合同就終止了。
誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)責(zé)不能“分不清楚”
　　馬先生的愛(ài)車(chē)在小區(qū)被劃，小區(qū)雖說(shuō)24小時(shí)全方位監(jiān)控，但視頻模糊，無(wú)法找到肇事者。馬先生認(rèn)為自己已經(jīng)繳納車(chē)位費(fèi)，物業(yè)有看管義務(wù)，應(yīng)賠償劃車(chē)損失。物業(yè)則不肯賠償。這就是典型的責(zé)任不清。值得高興的是，《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十五條已經(jīng)規(guī)定，停車(chē)服務(wù)費(fèi)包括車(chē)庫(kù)、車(chē)位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任保險(xiǎn)等產(chǎn)生的費(fèi)用。因此，再發(fā)生類(lèi)似事故將由保險(xiǎn)公司賠償。（本報(bào)記者 劉曉群 通訊員 周茂林 王萍）

（信息來(lái)源：濟(jì)南日?qǐng)?bào)）